Zmiany regulacji dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów („Ustawa”) z 20 lipca 2018 roku doczekała się już dwu nowelizacji, z których pierwsza została uchwalona 6 grudnia 2018 roku i weszła w życie z dniem 1 stycznia 2019 roku. Celem tej zmiany było m.in. umożliwienie przedsiębiorcom uniknięcia ryzyka związanego z przekroczeniem limitu pomocy publicznej de minimis.
Ryzyko to wynika z wyrażonej w art. 14 Ustawy zasady, że jej przepisy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej.
Oznacza to, przede wszystkim, że:
- przyjęcie w Ustawie, iż w zamian za przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność uiszcza się kwotę stanowiącą równowartość 20 opłat rocznych powoduje, że użytkownik wieczysty uzyskuje prawo własności gruntu za cenę niższą niż rynkowa;
- zgodnie z wyjaśnieniami UOKiK co do pomocy de minimis (https://www.uokik.gov.pl/wyjasnienia2.php#faq3563) nabycie „nieruchomości publicznej (w tym przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności) wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, po cenie niższej niż rynkowa powoduje konieczność zastosowania przepisów o pomocy publicznej”;
- w przypadku gdy w związku z przekształceniem użytkowanie wieczystego we własność i ustaleniem odpłatności z tego tytułu za cenę niższą niż cena rynkowa następuje przekroczenie limitu pomocy de minimis, przedsiębiorca jest zobowiązany do uiszczenia dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia;
- wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji.
Powyższe przepisy mogą mieć zastosowanie zarówno do przedsiębiorców będących deweloperami, jak i np. przedsiębiorców który posiadają lokal użytkowy (lub lokal mieszkalny w którym prowadzą działalność gospodarczą) w budynku wielomieszkaniowym lub domu jednorodzinnym położonym na gruncie objętym przekształceniem.
W związku z tym ustawodawca nowelą z 6 grudnia 2018 roku wprowadził uregulowanie (art. 7 ust. 6a Ustawy), które ma na celu uniknięcie przez przedsiębiorców powyższego ryzyka.
Zgodnie z cytowanym przepisem właściciel gruntu (dotychczasowy użytkownik wieczysty) będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia (czyli w przypadku gdy przekształcenie nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 – do końca marca 2019 roku) złożyć właściwemu organowi (np. prezydentowi miasta, staroście) oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez:
- 99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 1% albo
- 50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 2% albo
- 33 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 3% albo
- okres w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej była wyższa niż 3%.
Na skutek takiego oświadczenia przedsiębiorca deklaruje, że nie będzie korzystać z pomocy publicznej, a docelowo spłaci pełną wartość przekształcanego prawa.
W dniu 13 lutego 2019 roku weszła w życie kolejna zmiana Ustawy. Nowelizacja ta dotyczy przede wszystkim stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za nieruchomości gruntowe:
- na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej,
- przeznaczone na wyżej opisane cele,
co za tym idzie, dotyczy też stawki rocznej opłaty przekształceniowej za powyższe grunty.
Stawka ta będzie wynosić obecnie 1 % ceny nieruchomości, a nie 3 % jak dotychczas, co do zasady, przyjmowano.
Ponadto, wprowadzono zasadę, że w wypadku gdy na obszarze danej gminy obowiązuje uchwała rady gminy określająca bonifikatę od jednorazowej opłaty przekształceniowej wyższą niż określona w Ustawie odnośnie gruntów Skarbu Państwa, wojewoda niezwłocznie, w drodze zarządzenia, powinien podwyższyć taką bonifikatę.
Jak wynika z wyżej przedstawionych informacji kwestie uregulowane Ustawą są złożone co może jeszcze powodować dalsze wątpliwości przy jej interpretacji i stosowaniu.
